"Sind wir gekommen, um zu bleiben?" - 5. Regioplan-Expertenforum zu Real Estate und Retail in CEE/SEE

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5. Expertenforum
CEE/SEE Märkte: Sind wir gekommen um zu bleiben?
Real Estate und Retail in CEE/SEE

Zum fünften Mal in Folge ging am 29. Oktober in Wien das Expertenforum des Standortexperten RegioPlan Consulting über die Bühne. Rund 220 Entscheidungsträger, vorwiegend aus der Immobilien-, Handels- und Finanzierungsbranche kamen zur größten Immobilienkonferenz Österreichs und nutzten die Veranstaltung nicht nur, um Erfahrungen über die so unterschiedlichen Märkte im CEE-Raum auszutauschen, sondern vor allem als Networking Plattform.

Die wirtschaftliche Entwicklung des letzten Jahres und die Folgen für zukünftige Immobilieninvestitionen in der CEE/SEE-Region waren die zentralen Themen des diesjährigen Expertenforums. Einigkeit herrschte darin, dass „wir gekommen sind, um zu bleiben“, aber auch darüber, dass Nachhaltigkeit und Qualität die bestimmenden Faktoren bei zukünftigen Entwicklungen sein werden.

Öfter hörte man beim Expertenforum auch die Worte „Stillstand“, „Entschleunigung“ oder „Atempause“. So auch in der ersten Diskussionsrunde des Abends der Finanzexperten.
Einen Stillstand gab es laut Wolfgang Mitterberger von der Raiffeisen Zentralbank bei der Kreditvergabe. Dieser Stillstand werde noch lange eine rote Spur hinterlassen aber auch die Erkenntnis, dass niemand ohne Geschäft leben könne. Keinen Zweifel ließen die Diskutanten auch darüber, dass es heute wesentlich schwieriger sei, Geld zu bekommen. Die Margen seien teurer und das Eigenkapital müsse deutlich höher sein als vor der Krise. Eine vollwertige Alternative zu den Banken gäbe es aber nicht, so Roger Hambidge von Mosaic Property, auch wenn Firnanzierungsformen wie Private Equity Fonds gewisse Lücken füllen würden, so könnten sie klassische Bankkredite nicht ersetzen. Mit einem klaren Bekenntnis zu Osteuropa ließ Alfons Metzger von Metzger Realitäten aufhorchen, machte aber auch klar, dass Chancen und Risken sehr gut abgewägt werden müssten. Regelmäßige Bewertungen von einzelnen Immobilie seien deshalb sehr wichtig, so Metzger. Christian Schitton von der CA Immo AG sei ebenso überzeugt von Osteuropa, sähe künftig aber punktuelle Verschiebungen beim Investment-Fokus. Kleinere und noch sehr wenig bis gar nicht entwickelte Länder, wie etwa Mazedonien, würden wieder aus dem Fokus der Investoren verschwinden. Dafür wären mehrere Faktoren verantwortlich, wie die geringe Größe des Landes und das noch geringe Potenzial aber auch die Tatsache, dass eine Finanzierung für exotische Länder noch weniger zur Verfügung stünde. Generell sei CEE aber ein Markt, in dem man bleiben möchte.

Entschleunigung war auch ein Thema im Vortrag von Michael Oberweger, Head of Consulting und Nina Eibl, Account Managerin bei RegioPlan Consulting. Zuerst aber machte Michael Oberweger keinen Hehl aus seiner Skepsis über eine allzu rasche Erholung des Immobilienmarktes in den nächsten Monaten, auch wenn sich eine gewisse Stabilisierung durchaus abzeichne. Denn die Realwirtschaft stehe vor einer Stagnation und wir alle säßen in einem Boot. Vielfach hieß es vor der Krise, es wäre einfach zu viel Geld da gewesen, Geld, das in Westeuropa angelegt und in Osteuropa mit hohen Renditeerwartungen investiert wurde. Mit der Folge, dass zum Teil massiv am Bedarf vorbei entwickelt wurde, weil auch Geld in Projekte gepumpt wurde, die eher für schöne Prospekte und für die Anleger, nicht aber für den Konsumenten geplant wurden. Mit dem Ausbruch der Krise 2007/2008 sei das veranlagte Kapital schlagartig gesunken, wodurch der Transaktionsmarkt zum Erliegen gekommen sei, was wiederum zu einer generellen Entschleunigung am Immobiliensektor geführt habe. Nun sei Nachhaltigkeit gefragt, um solche Blasen in der Zukunft zu vermeiden.

Michael Oberweger und Nina Eibl haben 10 branchenübergreifende Impulse für nachhaltigen Erfolg formuliert:

1.Beginnen Sie Ihr Portfoliomanagement bereits beim Vertrieb des Produktes. Es muss klar sein, dass das Produkt Immobilie als langfristiges Gut und Veranlagungsform ehrlicherweise beschränkt ist in der Renditeerwartung.
2.Halten Sie das Riskmanagement hoch. Vergeben Sie dem Risiko angemessene Kreditaufschläge, prüfen Sie gut, aber vergeben Sie Kredite.
3.Bewerten Sie dabei das Risiko je Immobilien und je Immobiliensektor individuell, um einen Trend bei Immobilien von einem Hype um spezielle Immobilien zu unterscheiden.
4.Gute Marktkenntnis ist notwenig! Arbeiten Sie für nachhaltigen Erfolg mit Prognosen und Szenarien zur Untermauerung ihrer Entscheidungen.
5.Fangen Sie an, für nachhaltigen Erfolg auch ökologisch und sozial nachhaltig zu bauen und zu handeln.
6.Hinterfragen Sie Ihren Betriebstypus regelmäßig und die mögliche Übernahme von im Heimmarkt etablierten Betriebstypen nach CEE in Bezug auf Positionierung, Sortiment, Zielgruppenansprache, etc.
7.Planen Sie schon heute die Märkte für morgen.
8.Setzen Sie Prioritäten nach Länderpotenzialen und orientieren Sie sich an den Kundebedürfnissen. Das Zeitfenster für die Expansion ist von Branche zu Branche unterschiedlich.
9.Werfen Sie auch einen Blick Richtung Westen, es lohnt sich.
10.Im Moment ist das Tempo etwas verlangsamt. Nutzen Sie also diese Atempause, bereiten Sie Ihre Expansionsentscheidungen vor und planen Sie die nächsten Schritte, damit Sie bereit für den nächsten Aufschwung sind.

5. RegioPlan Expertenforum zum Thema Real Estate & Retail in CEE/SEE

„Ja wir sind gekommen, um zu bleiben“ war dann auch die Kernaussage in der abschließenden, hochkarätig besetzten Handelsrunde, obwohl schnell klar wurde, dass auch für die Händler eine Entschleunigung stattgefunden hat. Von einem Expansionsstopp wollte aber weder Markus Pinggera von Deichmann, noch Alexander Korosec von Bestseller, noch Per Wendschlag von Inter Ikea etwas wissen. Die langfristig beschlossenen Strategien werden nicht geändert, so der Konsens. Es bedeute aber Mut, dabei zu bleiben, was man einmal beschlossen hat, wenn die Zahlen nicht mehr so rosig sind, so Wendschlag. Für Pinggera bestehe nun die Hoffnung darin, dass das Risiko bei Mietverträgen zwischen Händlern und Shopping Center Betreibern gerechter aufgeteilt werde. Bisher lag es fast zur Gänze beim Händler, so Pinggera. Für beide Seiten nachhaltig sei es jedenfalls, eine Partnerschaft einzugehen und sich über schwierige Phasen zu helfen. Für Per Wendschlag liegt da nämlich der Unterschied zwischen einem langfristig geführten Shopping Center und einem Spekulationsobjekt, das auf Gewinnmaximierung aus ist. Einig war man sich auch darüber, wie man die Krise am besten überstehe: Rückbesinnung auf die Kernkompetenzen, Glaubwürdigkeit beim Konsumenten festigen und langfristige Strategien beibehalten.

Quelle: RegioPlan Cunsulting GmbH